一个依托大学而繁荣发展的产业社区 — 旧金山Mission Bay

说到美国，我们知道，大多数产业集群都是在郊区的，比如硅谷，其实就是一片低密度蔓延着的高科技农村：这里一个公司，那里一个公司，走到那儿都要用交通工具，不然腿会断掉。

但Mission Bay不一样，它在旧金山市的市中心，这块地以前是一片港口荒地，但现在成为了围绕加州大学旧金山分校(UCSF)而充满希望与机会的生物技术集群区：

它有着近250家生命科学公司，其中包括全球顶级的基因测序公司Illumina Inc.,全球市值高达700亿美元的新基(Celgene)生物制药公司、Kaiser Permanente医疗机构、拜耳、辉瑞、Nektar制药等等大型国际公司；

它还是生命医学的创新创业圣地，单是加速器孵化器，就有70多家；

Mission Bay的办公空置率近来来一直低于5%，整个旧金山市是15%。

而在近期，互联网独角兽UBER宣布入驻Mission Bay, 占据4万平米的办公面积，更是把这个集群推向了一个“数字医疗”的新方向。

Uber新总部

为了更了解mission bay，我们还是遵从城市经济圈的铁三角模型，从它所在的城市群，也就是加州旧金山湾区（The Bay Area）说起。

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城市群定位

湾区是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区 ，总人口约为760万 ，包括多个大小城市，最主要的城市包括旧金山（San Francisco），奥克兰（Oakland），圣荷西（San Jose），南部就是世界著名高科技研发基地硅谷，还有北加州葡萄酒产区。

这个区域有美国国家级的自然景观、是世界旅游胜地；也有着象征21世纪的科技研发中心；它有着全美第二多的世界500强企业（仅次于纽约），是美国西海岸最重要的金融中心；而且在IT、新媒体、软件开发、生命科学上有着强劲的生命力与领导力。

2015年，湾区总GDP高达7855亿美金，超越纽约市，如果湾区是一个国家的话，它的GDP可以排得上是第19名。

旧金山就坐落在湾区的中心，虽然只有82万人口，但周边中小城市实在太厉害了，它自个儿的经济也发展得非常好，而且都是创新创意型的经济。最近几年，旧金山更是使上了劲儿，它出台了税收优惠政策，在市中心进行了基础设施的翻新改造，为公司入驻呈现了实实在在的利好机会。

更值得一提的是，年轻人的生活方式在逐渐变化，他们不再想做乏味的班车去郊区硅谷上下班，也不想吃个饭健个身跟朋友聚聚都要在公司里（虽然公司的福利都不错），这些年轻人更喜欢城市里多元化的生活、有文化有格调有个性化的生活方式。所以，比起郊区的工作来，在市区里的工作显然更具有吸引力。

既然有这个天时地利，旧金山干脆搞起了自北向南的“创新走廊”：从the financial district到Treasure Island,到Transbay、SoMa、Seawall Lot 337、Mission Bay到Central Waterfront、Life Sciences Overlay、Pier 70、the Bayview Industrial District再到之前的老工业区Hunter’s Point Shipyard，希望整合这一片之前是工业废弃的荒地，助力旧金山、乃至整个湾区的腾飞。

而我们今天的主角——Mission Bay，就是这一整个“创新走廊”的一个最重要的组成部分。

02

Mission Bay的发展历史

说到Mission Bay的历史，还要从上世纪初说起:

1906年，旧金山发生地震，这片名为Mission Bay的区域是荒废的、散落这瓦砾的沼泽地

随后，被圣菲铁路公司买下；

1980年代中期，Catellus公司与政府接触，希望能最大程度发挥地块价值。就在这时，UCSF（加州大学旧金山分校）原来的校区已经饱和，要寻找一个新的区域，于是，Mission Bay迅速获得了关注。

未更新之前的地块

Catellus公司和市政府达成协议，公司捐出了给UCSF建新校区的42英亩地，这样，UCSF就可以创建一个致力于生物技术这个新兴研究领域的新校园了。之后，出了几版开发规划图，但是当时房地产还真没什么市场，一直不温不火的，所以，项目直到90年代末才真正开始。

当时，更新项目由加利福尼亚州政府下的开发商San Francisco Redevelation Agency（SFRA）主导，公共基础设施的建筑、公共用地等也都是SFRA跟几个政府性质的技术代理来承建，费用一部分由税收补给，还有一部分由开发商卖地所得捐出。

第一批建筑在2002年落成，包括UCSF校园里的基因技术大厅、GAP的办公室，还有一些社会保障性住房。

不幸的是，金融危机来了，SFRA竟然倒闭了。

倒闭之后，政府又张罗了一家新的公司Mission Bay Development Group (MBDG), 随着房地产市场的升温，重建又开始了，计划到2020年，整个更新项目才算结束。

03

发展成医学创新的聚集地

美国生命科学集群有三个：大波士顿地区（两所顶级名校）和圣地亚哥，还有就是上面说到的湾区。而在湾区，又有三个生命科学生物技术集群，Mid-Peninsula中半岛, Oakland- East Bay奥克兰 - 东湾，还有就是我们的Mission Bay。个人觉得，Mission Bay是这三个里最有吸引力的，

主要的原因就是：

这是一个以大学位锚点的有明确定位的创新集群

如果Mission Bay在规模上与硅谷巨人相比似乎有所逊色，但是引入的UCSF有着在医学方面绝对影响力，它的定位成功地引发了真正的产业集群。要知道，在加州大学十个分校当中，UCSF是加州大学系统中唯一的只专注于健康和生命科学的分校，以医学和生命科学闻名于世。

2003年进驻Mission Bay之后，短短十几年，就完成了多个著名的研究，同时将教学培训，科学研究和市场商业三者有效地互连。而且它与很多业内的机构都有坚实的合作，比如：加利福尼亚定量生物科学研究所/QB3，BayBio等等，这让很多初创公司有机会参与到这一更强大的技术网络中，而新开业的大学附属医院（UCSF Medical Center）通过临床试验进一步提高了该地区的研发实力。Mission Bay在医学与生命科学领域的发展势头非常强劲。

UCSF Medical Center

大学，毫无疑问是商业开创与加速的主力！

有了大学作为锚点，就慢慢地生发出了整个产业生态，包括种子基金和启动加速器也迅速出现，比如2013进驻的Rock health，也就是医疗版YC ，为在生命科学和数字解决方案领域的公司提供空间与“加速成长养料”。

另外，在Mission Bay的的旁边，比如Soma、Dogpatch，因为之前是工业废弃地，生活成本非常低，进驻了不少嬉皮士。其实硅谷的起源也是一群对世界现状不满但没有钱的嬉皮士，来到没有约束的西海岸，这些嬉皮士人群中有些有技术，于是恰好他们改变了世界。在Mission Bay旁边的这些有活力的嬉皮士可以通过Muni T（有轨电车线）轻松地来到Mission Bay.

人才吸引人才，产业吸引产业，Mission Bay这几年更是吸引了Uber这样的互联网公司进驻，也让Mission Bay未来定位在“数字健康”上，囊括跨界行业集群，包括工程、生物学、计算机和医疗技术等。

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挑战与机会

可以预见的是，Mission Bay的产业将会大量外溢，事实上，现在Mission Bay的办公空间就不够用了。在交通等公共服务上，Mission Bay也将加强与外界的串联，强化这一条自北向南的“创新走廊”。

当然，挑战也是有的：

上世纪90年代做的规划，一直执行到现在，既有积极一面，也就是执行力，项目能落地，能进行接下来的发展，也有消极的一面，那就是城市及建筑一建成，可能就已经“过时”了，因为不符合当下年轻人的生活与消费方式。Mission Bay最大的问题是：

这里缺少格调与生活方式。

著名未来学家Daniel Pink说：人类进入到“高感性”时代。生活方式终将成为城市与产业的核心竞争力。

未来是一个高感性时代，人才希望工作的地方有独特的社区的氛围，有“调调”，而不仅仅是一个只有功能的“工作的地点”。

而在Mission Bay很多年来就存在没有“调调”的挑战：

1998年总体蓝图出来之后基本就没有动过，这里建了6000套住宅（1800套保障性住房），24.2万平米的大学及医院，近56万平米的办公，4.6万平米的商业空间，还有一个大型酒店、一些公共设施以及50英亩的绿地。在北部，多为休闲居住，南部多为大学、办公，两者中间有一个绿地，而贯穿南北的是城市交通的主干道。

Mission Bay一角

可以看到：城市被功能分割开来了。同时，这里建筑过大，而且鲜有个性，那种有历史感的、有温度的建筑空间极少见，也没有什么共创空间、创意园区等。

办公空间

但好消息是，Mission Bay已经意识到这个问题，随着年轻人的涌入，他们对生活方式的追求，这里出现了更多元化的商业形态，比如一些精致的餐饮娱乐空间等，还有体育行业大佬Warriors Arena 。

当然，为了在中长期有强劲的发展，Mission Bay可以向King’s Cross学习，不是将各种功能分开，而是混合，加入艺术、创意、创业、商业等元素，真正激活社区。

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